コンバージョンは、新しく建て替える場合に比べてそのコストが、かなり軽減されます。

解体費用も建て替える場合に比べて格段に安く済みます。都心の密集した地域のビルは、解体さえも困難である場合が多々ありますから、全面的に解体しないでビルを継続利用できるのであれば、投資効率は格段に向上するはずです。

欧米の流れや都心に住まうと言う意識構造の変化などと照らしあわせて考えてみても、今後コンバージョンはかなり増えてくることでしょう。

オフィスが埋まらないからと言って、賃料の値下げや解体を考える前にコンバージョンを考えることが常識になる時代はすぐ目の前にきているような気がしています。

調査

コンバージョンをするには綿密な調査が必要です。

建物の概要や使用状況・履歴などはもちろん、構造体の寸法や強度の調査、耐震性能の調査、劣化具合などの調査、電気設備、給排水衛生設備、空調換気設備などの設備面の調査、権利関係、契約関係、管理形態などの調査、各種法規の調査、経済性の調査が必要になります。

これらの調査が徹底して行われていなければ、コンバージョンの成功はありません。

計画の検討

調査の後に、単独事業で行うのか、共同事業とするのか、賃貸なのか、分譲なのか、全体をコンバージョンするのか、一部分だけなのか、それに伴う費用と効果の検討を行います。資金調達方法についての検討も必要になります。

また、コンバージョンは「オフィスビル→住居」とは限りません。

その逆もあるでしょうし、オフィスからホテルへの転用などもあることでしょう。倉庫から住居への転用もあります。ずいぶん前になりますが、幼稚園から共同住宅への転用検討を依頼されたこともありました。

簡単に言えば、建物を壊さずに用途変更して再び利用する事です。英和辞典には『転換』と書いてありますが、正に用途を『転換』して、継続利用することがコンバージョンということになります。

欧米では、約２０年近く前から諸要因によってオフィス床の余りが顕著になり、ビルの空室率を改善するためにコンバージョンが盛んになってきた経緯があります。さらに、コンバージョンを促進させる法律も整備されています。

一方日本では、バブル崩壊以降もオフィス床の供給は下火になることなく続き、首都圏では１０年前の約半分の賃料に下落してもなお空室率は上昇しています。このような状況の中で、もともとオフィスであったものを住居として用途変更し、少ない資金で継続利用しようとする動きが少しずつ広まってきました。現実に、港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区などでは、オフィスとして貸す場合の賃料よりも高い賃料で住居として貸しているところも数多くあります。

しかし、実際にコンバージョンを考える場合には、建築基準法をはじめとして多くの法律が深く絡んできます。簡単にはコンバージョンができるわけではありません。

さらに、もともとコンバージョンには不向きなオフィスビルもあります。

もし、ビルの空室率にお悩みでしたら、まずはご相談ください。