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コンバージョンは、新しく建て替える場合に比べてそのコストが、かなり軽減されます。

解体費用も建て替える場合に比べて格段に安く済みます。都心の密集した地域のビルは、解体さえも困難である場合が多々ありますから、全面的に解体しないでビルを継続利用できるのであれば、投資効率は格段に向上するはずです。

欧米の流れや都心に住まうと言う意識構造の変化などと照らしあわせて考えてみても、今後コンバージョンはかなり増えてくることでしょう。

オフィスが埋まらないからと言って、賃料の値下げや解体を考える前にコンバージョンを考えることが常識になる時代はすぐ目の前にきているような気がしています。

調査

コンバージョンをするには綿密な調査が必要です。

建物の概要や使用状況・履歴などはもちろん、構造体の寸法や強度の調査、耐震性能の調査、劣化具合などの調査、電気設備、給排水衛生設備、空調換気設備などの設備面の調査、権利関係、契約関係、管理形態などの調査、各種法規の調査、経済性の調査が必要になります。

これらの調査が徹底して行われていなければ、コンバージョンの成功はありません。

計画の検討

調査の後に、単独事業で行うのか、共同事業とするのか、賃貸なのか、分譲なのか、全体をコンバージョンするのか、一部分だけなのか、それに伴う費用と効果の検討を行います。資金調達方法についての検討も必要になります。

また、コンバージョンは「オフィスビル→住居」とは限りません。

その逆もあるでしょうし、オフィスからホテルへの転用などもあることでしょう。倉庫から住居への転用もあります。ずいぶん前になりますが、幼稚園から共同住宅への転用検討を依頼されたこともありました。

簡単に言えば、建物を壊さずに用途変更して再び利用する事です。英和辞典には『転換』と書いてありますが、正に用途を『転換』して、継続利用することがコンバージョンということになります。

欧米では、約２０年近く前から諸要因によってオフィス床の余りが顕著になり、ビルの空室率を改善するためにコンバージョンが盛んになってきた経緯があります。さらに、コンバージョンを促進させる法律も整備されています。

一方日本では、バブル崩壊以降もオフィス床の供給は下火になることなく続き、首都圏では１０年前の約半分の賃料に下落してもなお空室率は上昇しています。このような状況の中で、もともとオフィスであったものを住居として用途変更し、少ない資金で継続利用しようとする動きが少しずつ広まってきました。現実に、港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区などでは、オフィスとして貸す場合の賃料よりも高い賃料で住居として貸しているところも数多くあります。

しかし、実際にコンバージョンを考える場合には、建築基準法をはじめとして多くの法律が深く絡んできます。簡単にはコンバージョンができるわけではありません。

さらに、もともとコンバージョンには不向きなオフィスビルもあります。

もし、ビルの空室率にお悩みでしたら、まずはご相談ください。

防火地域・準防火地域での建築制限（建築基準法第６１条～第６７条の２） 防火地域とは用途地域とは別に市町村が指定する事ができます。建築物に一定の条件を付けて防火構造の指定をします。

※耐火の順位は「耐火建築」⇒「準耐火」⇒「防火基準適合」⇒「防火構造」となります。

用途地域内では，一定の建築物及び工作物は建築することが制限されています（法４８条１項～１２項、８８条）

用途地域とは、都市計画に定める地域（都市計画法８条１項１号）で、都市計画区域又は準都市計画区域内で定められます。

家相は、古来から続いてきた家作りについての知恵の結晶だと思ったほうがいいかもしれません。

『家相は、住みよい家を作るための経験的な知恵の累積に、陰陽五行説という前時代的未来予見術の装いを着せ、素人にはわかりにくくすることで、いわゆる家相見の権威をつけたものです。だから、その難解というより不可解の装いをはずしてみると、そこには、だれにもわかり、現代の家にも十分通用する科学的真理を発見できます。』（清家清著-家相の科学より）

現在、新しく家を建てるところとは別にお住まいでしたら仮住まいは必要ないと思います。しかし、現在お住まいの家を建て替えられるのであれば、解体工事に入る少し前から竣工して入居されるまでの間に仮住まいが必要です。仮住まい専用に貸してくれる賃貸物件もありますが、条件の制約を考えますと早い段階で探すことが必要になってきます。家を建てようと決心したときから仮住まいについては探し始めるほうが無難です。

上棟式は、建物の躯体（骨組み）が完成したときに家の神様をお迎えするために行います。

お餅やお菓子・小銭を撒いたりすることもありますが、最近は都会ではこういう光景をほとんど見ることはなくなりました。

工事関係者の労をねぎらう意味もあり、建築している業者や関係者と一緒に上棟を祝う小宴を催す事が一般的でしたが、最近は飲酒違反の取締り強化の為、職人さんも現場でお酒を飲んで帰る事に抵抗があるようです。

地鎮祭は、家を建てる直前に行います。近年はほとんどの物を家を建てる業者と神主さんが準備してくれますので施主の方が準備するものはほとんどありませんが、場合によってはお供え物ぐらいは用意する必要があるかもしれません。

かかる費用については、５万円～１０万円程度だと思ってください。

なおらいと称して一緒に飲食したり、志としてのお土産を準備されることもあります。

地鎮祭の詳細については神社によって多少の違いはありますが、供物をお供えし、祝詞をささげ、床を鎮め、鍬を入れることになります。

古来より、建物には神様が深く関わっていると信じられてきました。建てる前に地の神様に対して安全を祈願し、立派に建物が建つように地鎮祭を行い、上棟したときには家の神様をお迎えできるように上棟式を行ってきました。これらは今でも家を建てる際には、欠かせない祭事として続いています。

キッチンは生活上最も重要なスペースで、こだわりたい部分も沢山出てくる場所です。最近の流行りはアイランドタイプのキッチンですが、見た目のカッコ良さに捕われないで自分のライフスタイルに合ったタイプのキッチンを選ぶようにしましょう。また食洗機や浄水器など、欲しくなる設備が目白押しなのもキッチンの特徴ですが、欲張りすぎて予算オーバーにならない様に注意しましょう。

入居の時期

完成後約2～3週間通気させてから入居するするようにしましょう。特に完成後住居内に立ち入った際、鼻にツンとくる臭いがしたり目がチカチカしたりした場合は要注意です。完成後すぐに入居する場合は「ベイクアウト」の実施を設計事務所・施工会社に相談しましょう。

ベイクアウト：築後間もない時期に室内の温度を意識的に上げ（35～40℃）、放散を強制的に促進させ、室内汚染を低減させる方法です。低減効果は少なめですが臭いが気になる場合は実施を検討しましょう。

常に換気を心掛けましょう

冷暖房時でも５分程度の窓開け換気を1時間に1回以上行ないましょう。

春から夏場にかけては揮発性化学物質の濃度が最も上がる時期なので、特に換気を心掛けましょう。また、窓開け換気が厳しい場合は換気扇や２４時間換気設備等の強制換気を稼動し、定量の換気量を確保しましょう。特に最近の住宅では、気密性が向上している為、換気は必須です。

温度･湿度管理もしましょう

化学物質は気温上昇と共に放散が活発となるので、特に夏場は窓から入る直射日光などをできるだけ遮り、外出時には雨戸やカーテンを閉め、室内温度の上昇を抑えましょう。極端な湿度の上昇もカビの発生要因となりますので、風通しの良い状況を確保しましょう。

掃除をこまめに行いましょう

シックハウスの一要因であるダニ・カビ類はマメな掃除が一番です。

家具・備品等も気をつけて

家具も住宅建材同様、その素材及び接着剤、塗料等から化学物質が放散されるので、購入時には製品表示を確認し、タンス等は内部の臭いを実際に嗅いでみましょう。

風通しを考慮した計画

外気を取り入れ、家全体の空気が循環するような計画を行いましょう。吹き溜まりのある部分では、充分な空気循環が得られず室内汚染物質が除去しきれません。機械に頼らない自然換気が一番ですが、２４時間換気設備等の導入も考慮しましょう。

原因物質を含まない材料を選ぶ

建築基準法の改正により、内装仕上げ材等建築建材にはＦ★★★★といった等級の表示義務が課され、等級毎に使用できる面積に制限が掛かりました。最近はほとんどの建材がＦ★★★★（フォースターと呼びます）を確保していますが、在庫処分のような形でＦ★程度の建材も流通しています。使用部分を限定すれば使えるのですが、気になるようでしたら等級指定をする事をお薦めします。

自然素材（伝統的建材）に目を向ける

古来より日本で多用されてきた、漆喰や土壁・無垢材等は、改正基準法の等級指定対象外となっている事からも、シックハウス対策としては有効な建材であると言えます。また、材料そのものが持つ調湿性能等もダニカビ対策として再認識されています。自然素材の為維持管理には多少の手間が掛かりますが、住環境を良好にしてくれる物として積極的に活用しては如何でしょうか。

新築やリフォームした住居に入居した人の、目がチカチカする、喉が痛い、めまいや吐き気、頭痛がするなどの症状を『シックハウス症候群』と呼びます。この原因は、建材や家具・日用品などから発散するホルムアルデヒドやＶＯＣ（トルエン・キシレン・その他）などの揮発性有機化合物だと考えられています。

この対策のために平成15年7月に建築基準法が改正されました。主な内容は、内装仕上げ材の制限・下地材や天井裏などの制限・換気設備設置の義務化などです。詳しくは、国土交通省の「シックハウスのページ」をご覧ください。

自分で設計する

自分で家を設計する事で、いわゆる「設計費」は抑えられます。ただ、確認申請等役所対応、現場監理（現場の進捗をチェックしたり収まりを指示したり・・・）まで自分で行うとかなりの負担となります。どこまで自分でやるか設計事務所とよく協議する必要があります。

流通経路を抑える

流通経路が複雑なほど材料費は高くなります。建設会社等は独自ルートで材料を安価に仕入れる事が出来ますが、ご自身でも材料入手方法を検討し、見積比較する事は非常に有効です。建設会社が了解するかがポイントですが、こだわりの材料・設備等は「支給品」にした方が安くなる傾向があります。

プランニング段階でのローコスト対策は効果も大きい反面、間違えると「単純でつまらない家」や「ゆとりの無い家」になりがちです。設計事務所の設計力で如何に格好良く使い勝手の良い家を設計できるかがポイントです。以下は一般的に言われているローコスト対策ですが、建主の方は建物形状よりも使いやすさや住み心地をイメージしてみましょう。

平面形状をなるべく簡単にする

凹凸の少ない四角の家にする事で、様々なローコスト化が図れます。

など、有利な点は多岐に渡ります。反面、外観が平凡になりがちなのでデザイン的な工夫が必要です。また、近隣環境や土地の状況によっては無理に単純にしない方が良い場合もあります。

床面積を減らす

必要以上に大きな部屋や、無駄に大きなスペースは床面積の増大に繋がり、総コストを上げる事になります。切り捨て基準の一つに「その床部分の使用頻度」があります。例えば客間･応接室等を普段使用しない場合、別の部屋で対応する事や、可動式の間仕切りで必要時に即席の部屋を作る事で対応可能です。使わない部屋は減らしましょう。ご主人の夢の象徴「書斎」も切り捨て対象になりがちですが、全く無駄の無い家というのも無味乾燥で面白くありませんし、意図的に無駄な空間を用意して空間にゆとりを持たせる事も必要かと思います。

また、廊下のような移動の為だけの空間も極力減らすのも手です、単純に廊下を無くすと言うよりも、廊下沿いに収納スペースを付ける等、付加価値を与えれば無駄では無くなります。

窓を減らす・窓の種類を考慮する

建築基準法で必要最低限の開口面積（窓の大きさ・位置）は決められていますが、基本的にサッシ等の開口部は外壁等よりも材料単価・施工費共に高いので必要以上に窓を多くするとコストが上がります。断熱性能も下がるので暖房費等ランニングコストも高めになります。また、窓の種類によっても価格は大きく変動します。引き違い窓をフルオープンの開き窓に変更すると３０万円程度は上がります。既製品の出窓なんかも高い部類です。最も効果的な窓配置・種類の選定を設計者と協議しましょう。ただ、個人的にはガラスはペアガラス以上が良いと思います。昔ほど普通ガラスとの価格差が無い割に効果は大きいので。

高さを抑える

建築基準法上、居室として認められる部屋の天井高さは２.１ｍです。一般的な２.４ｍの天井高さを３０ｃｍ抑える事で外壁・構造体・断熱材・内装といった部材の必要量が減ります。用途毎にメリハリのある高さを設定すると空間が生きてきます。

皆で考えるローコスト

ローコスト住宅は「建築家･設計士」だけが頑張っても、「建主」だけが頑張っても成功しません。建主・設計・施工が一丸となってコストの削減に努める必要があります。ですから、あなたがいくら「ローコスト住宅」を目指しても周囲の協力を得られないような環境下では思うようなコスト削減は実現しませんし、自分は何もせず、「とにかく安くしろ！」では施工会社もたまりません。「設計事務所」や「施工会社」と協力していく事が不可欠です。

自分が動く事を考える

建設費における人件費の割合は相当高く、建材ひとつでも、「原材料加工」→「製品加工」→「一次問屋」→「二次問屋」→「業者」→「貴方」と様々な人の手を渡って来て、その都度「人件費」が上積みされて行きます。全く同じ材料でも流通経路次第ではかなりの差がつきます。如何にして「人件費」によるコストアップを抑えるかもローコスト化では重要です。「施主支給品」や「施主施工」等は、本来かかるであろう人件費を自分が動く事によって減らす事になり、ローコスト化が図れます。様々な場面で「人を動かすとお金がかかる」事を念頭におき、積極的に自分が動くように心掛けましょう。

自分なりのこだわり・妥協点を考える

ローコスト住宅に限りませんが、予算が非常に厳しい場合は夢に描いていた部分が全て実現する可能性は低いかも知れません。事前にどうしても実現したい部分、どっちでもいい部分等、自分なりのランキングを考えておきましょう。ご家族それぞれが各５点満点で必要度を具体的数値にしておくと順位付けが楽になると思います。また、このランク付けの段階では予算の事は気にしないで、あれこれ具体的な要望や夢に描いていた部分を羅列して行きましょう。１００項目ぐらい要望が出てくると、自然に本当に必要な要望といらない要望が見えてきます。そうする事で優先度の高い順に予算を振り分けられます。もし優先度の高い要望が実現不可能そうな場合は、どこまで妥協するのか、他の手段は無いのか検討し、なるべく実現する方向で考えたほうが入居後に後悔しなくて良いと思います。

建築コストばかり考えないで

住宅と言うのは建てる時にかかる費用（イニシャルコスト）だけではありません。入居後にかかる費用（ランニングコスト）も同時に考え、トータルでローコスト化を図る事が重要と考えます。ですから、いくら安くてもランニングコストが高くつくような材料はローコスト化に貢献出来ませんので、バランスを考え計画を進めていく事が肝心です。

ローコスト化は一日にしてならず

実は何千万円もする家でも、各部材の単価や経費はかなり小額です。住宅は様々な部材や人の手を掛けて出来あがるもので、小額の費用が積もり積もって総額となっています。ですから、ローコスト化を図る場合いきなり３００万円ダウンなんて話しは有り得ません。設備を安いものに変更しても２万円程度かも知れません。２万円の差なら下げる必要ないかと思う場面も多々有ると思いますが、塵も積もれば１００万円ぐらいの差は簡単に出てしまうのが建築です。コツコツとローコスト対策を図りましょう。

ローコスト住宅と言うと、何だか安物の家という感じがしませんか？実際、個人住宅に使用する建材としては余りにも陳腐な材料を使用している例も沢山見受けられます。せっかく自分の家を建てるのにバラックのような家に大金を注込むのは嫌ですよね。何をもってローコストとするのかは、各々の判断基準があるので一概に言えませんが、ローコスト住宅＝安物ではなく、コストの割に満足できる完成度を持った家がローコスト住宅なんだと考えます。坪○○円だからローコスト住宅という定義もありませんので坪１００万円のローコスト住宅だって存在するでしょう。と言っても、ローコスト住宅を考えている人は予算が厳しく、建つかどうかギリギリのラインという方が多いでしょうから、満足度を下げずにコストを抑える様々な作戦が必要になってきます。

保証について

設計仕様書や工事契約書にも記載してありますし、引渡しの際の保証書にも記載してありますが、工事不良のために起きた不具合については無償で２年間の保証が義務付けられています。防水などの工事については１０年間の保証です。

当社では引渡し後２年後に検査にお伺いします。そこで不具合が発見された場合にも保証の範囲内と言うことで施工した業者に復旧工事を命じます。

お住まいになったあとのご相談について

施工の不具合ではなくてもお住まいになったあとにいろいろとご相談されたいことがあるかもしれません。

些細なことでもどんどんご相談ください。それらの蓄積が我々のノウハウになる部分も多々ありますので、遠慮なくご連絡ください。

地鎮祭

工事の着工前に一般的には地鎮祭を行います。これにつきましては、祭事のページでご確認ください。

工事着工

解体工事がない場合は、工事は静かに始まります。

まずは土地に建物の実際の大きさの縄を張って、配置や形状の確認です。

この時には意外と小さく感じられるかもしれません。躯体（骨組み）だけの時にも小さく感じられることだと思います。

比較の対象が自然と外の風景になっていることに加えて、立ったままでしか見ることがないのでどうしても小さく感じられてしまいます。しかし、例えばテニスコートは白線の中だけでも150畳以上あります。相撲の土俵は約10畳です。

工事中

工事中にはその進行が気になって仕方がないと思います。

設計事務所は、施主のあなたと施工業者の間に立って、専門知識を持った施主のあなたの代弁者として工事を監理しますので安心してください。

また、工事途中では設計段階で決めなかったことも少しずつ決めていきます。

例えば外壁の色やタイルを使用する場合はその種類と色、塗装の色なども工事進行中に決めていきます。

見積の段階でコストに反映されなかったものが中心ですが、工事中にどうしても変更したいところが出てくるかもしれません。その場合は契約時の工事費に対して増減で対応していきます。

竣工引渡し

さあ、いよいよ待望の完成です。

その引渡しの前に我々設計事務所で竣工検査を行います。そして問題があれば手直しを命じることになります。

その後施主の方と一緒にもういちど最後の検査です。

そこで納得いただいて始めて引渡しとなります。

この引渡しの時には、鍵をはじめ各種設備機器の取扱説明書や防水・防蟻の保証書などを含め工事業者によって引き渡し書が作成され、その受け渡し後始めて建物はあなたのものになります。

設計契約書

実際に設計料を頂く時には設計契約書を交わします。

この契約時に全体の設計料の約３分の１を頂いております。

残りの３分の２の設計料については、工事契約時に３分の１、竣工引渡し時に３分の１を基本としています。

模型やスケッチ

普通に家を建てようと思われている方にいきなり図面だけお見せしてもまずは理解していただけません。

理解していただけないまま設計するわけにはいきませんから、必要に応じてスケッチを書いたり模型を製作してご確認していただいたりしています。ＣＧ（コンピューターグラフィック）の場合もあります。

これらは設計契約に至る前の基本設計の段階から必要に応じて使い分けをしています。

つまりそれらをお見せしてご確認していただいたうえで契約し、実際の設計に役立てていくことになるわけです。

実施設計

基本設計で基本的な部分についてはご納得いただき、設計契約後、実施設計となります。

この実施設計においては、建築確認申請に必要な図面とさらに加えて施工業者が見積するのに必要な図面があります。

建築確認申請には、展開図や建具図・家具図や電気設備関係・空調換気設備関係などの図面は必要ありませんが、施工業者に見積を依頼する上においては絶対に必要な図面となります。最終的には小さな個人住宅でも３０枚以上の図面を作成します。

その図面を元に施工業者に工事費の見積を依頼します。

工事見積

工事費の見積は、基本的に数社の建築会社に依頼して見積をすることになります。

施主の方の事情や土地取得の条件、その他条件によっては特命で見積を依頼することもあります。

数社に見積を依頼した場合には、その中で最も安い金額を入札した業者を基本にして工事契約を結ぶということになります。

いずれにしても見積書は我々が、適正な価格かどうか、漏れがないか、二重に計上されているものがないかなど細かくチェックしていきます。その結果を施主の方と相談して業者を決定することになります。

いちどの見積で予算に合致すれば何も言うことがありませんが、いつの場合も多少は予算と合わないものです。その場合は、決定した業者と仕様の変更や場合によっては設計変更などで個別に交渉し、必ず予算内に納めるようにしています。

工事契約

工事内容及び工事金額に納得したら、工事契約です。

この時にも我々は当然立ち会います。

これまでは想像するだけの新しい住宅でしたが、以降は実際に目に見えて進行していきます。

家を建てようと思ったらまずはご相談ください。予算や土地やその他様々な条件によって提案できるものは違います。

設計相談から全てが始まるわけですが、この設計相談につきましては完全に無料で行っております。

その時にいたるまで１０回近く基本設計をやり直すこともありますが、それでも設計料は頂いておりません。

ですからまずはお気軽にご相談ください。

建築設計事務所のイメージはどんな感じでしょうか？

「設計料が高そう」 「敷居が高そう」 「デザイン重視の変な家になっちゃう？」などなど。一般的なイメージはこんな感じでしょうか。最近はTV番組でも建築家が活躍しており、建築設計事務所の認知度もUPしましたが、それでも、「自分の家は建築家に頼むような大袈裟なものじゃない」なんて意見の方も多いと思います。でも私共に言わせれば

「建築家に家を設計させる事は大袈裟な事じゃない」

と言うことです。世界的にも有名な建築家先生ならまだしも、世間一般の設計事務所は偉くありませんし、「相談するだけでお金が掛かる」なんて全くのデマです。「設計契約」を正式に結ぶまではいくらこき使ってもタダです。ここまではいわゆる営業ですから。また、気になる設計料だって、

「建築の専門家を自分の味方に付ける＝トラブルに備える」

と考えて戴ければ宜しいと思います。施工中、万一トラブルが発生した場合、貴方の味方になる専門家はいらっしゃいますか？いない場合は場合、「欠陥住宅では？」「この見積は高すぎないか？」など、様々な問題を貴方が解決する事になります。建築家（設計事務所）は施工業者と建て主の間に立って、貴方の意見を代弁する専門家です（と言っても施工業者とべったりな役に立たない事務所もあります）。当然、見積についても目を光らせますし、施工中の監理も怠りません。特に見積段階のチェックで設計料分なんてペイできる場合だってあります。結論としては

「とりあえず設計させて気に入らなかったらやめる（無料段階で）」

という、車の試乗車感覚で依頼するぐらいが丁度良いのかもしれません。

家を建てるに当たっては様々な方法があります。一番多いのは住宅展示場に行って、気に入った住宅メーカーに依頼することだと思います。その他にも我々のような設計事務所にまず依頼する場合、工務店や建設会社に相談される場合などがあります。

いずれにしてもまずご希望をお伺いして、予算や設計や工期の相談から始まります。

また、構造にも大きく分けて木造・鉄骨造・コンクリート造の３つがあります。

お客様がお持ちのいろいろな条件からベストチョイスを探していくことを一緒にやってみましょう。

土地を探すに当たって、全ての条件を満足する土地を探すことはかなり無理があります。ですからいろんな条件を書き出してみて優先順位をつけることをお勧めいたします。例えば、価格・面積・日当たり・接道状況・地域や地区・近隣・用途地域・建蔽率や容積率・騒音などの環境・地盤・売買条件など土地には様々な要素があります。このうち何が譲れない条件なのか？あまり重要視していないものは何なのか？そのあたりを整理することから始めることをお勧めいたします。

面積

新しく土地を取得するに当たっていったいどれくらいの広さがあれば家が建つのでしょうか？いくらなんでも１坪では無理でしょう。かと言って予算もありますので何千坪もの敷地を購入することは難しいでしょう。住宅用として売買されている土地を見ますと、首都圏の場合、一般的には２０坪～３０坪が多いようです。用途地域やその他の諸条件にもよりますが、１０坪以上あれば家を建てることは出来ます。

日当たり

土地の中には南側だけでなく東側や西側も見事にビルに囲まれて一日中、日が射さないところもあります。そういうところはやはり住宅としては不適切な環境にあると言えます。洗濯物や布団を干したりすることも出来ません。気分までジメジメしてしまいますので、いくら安くてもそういった土地は除外したほうがよさそうです。

接道状況

建築基準法上、建築物を建てる土地は必ず道路に面していなければなりません。これは、日常の生活だけではなく緊急時の非難や救助も考えると当然です。しかし、中には道路に全く面していない土地も少なからず存在します。再建築不可という条件で売られている土地がそのような土地です。建築基準法施工前に建てられた家や非合法に建てられた家、合法的に建てられた家が分筆や分割の途中で結果的に既存不適格建築物となってしまった家など理由は様々です。しかし、このような家が古くなって建て替えたいと思っても道路に接道させない限りそれは出来ません。最低２ｍ以上道路に接していなければ家を建てることは出来ません。

また、東西南北どの方向に道路があったほうがいいのでしょうか？

これについては一概にどの方向が良いということは言えません。その他の様々な条件も絡んできますので、その都度判断するしかないでしょう。

地域と地区

まず、建築基準法上、土地はいろいろな地域と地区に分類されます。そして、その分類により様々な条件を与えられています。

用途地区としては、第１種低層住居専用地域・第２種低層住居専用地域・第１種中高層住居専用地域・第２種中高層住居専用地域・第１種住居地域・第２種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域の１２に分類されそれぞれについてその地域に建ててはいけない用途が規定されています。さらにそのそれぞれの地域について建蔽（けんぺい）率と容積率の上限が決められています。同時に日影規制の対象時間と測定面も決められています。

高度地区は、第１種高度地区・第２種高度地区・第３種高度地区・指定なしの４つに分類されています。この規制により、北側の斜線が決められむやみに高い建物を建てられないようになっています。

その他に防火地域・準防火地域の指定や風致地区・美観地区、国立公園や国定公園等々によって様々な規制があります。

地盤

ある土地の上に家を建てる場合、その家を支える地面にはある程度の強さが必要です。その力を地耐力と言います。地耐力の全くない土地にそのまま家を建てると海に浮かぶ船と同じです。

土地からお探しになる場合には、何通りかの方法があります。普通に不動産屋を廻って気に入る土地を探す場合、競売物件から手に入れる場合、相続で手に入れられる場合、個人的に交渉して売買されるという場合もあるかもしれません。いずれにしても相続される場合を除いて、小まめに自分で探すしかありません。どのような土地が自分たちのライフスタイルにあった土地なのか簡単にはわからないかもしれません。またいろいろと御不安な点もあると思います。私たちはその段階からのお手伝いもいたします。お気軽に声を掛けてくだされば、土地探しの旅にご一緒いたします。

家を建てよう！

まず設計事務所に相談だ！

そこから始めますと、最短で新居に住み始めるまでに約６ヶ月（規模にもよります）ですが、金融機関との事前交渉や設計に関しての細かな要望、予算内で納めるために工事見積金額の入札や調整などを考えますと１年以上の期間を見込んでおいたほうがいいと思います。これからずっとお住まいになる家ですからこの期間は慌てず、落ち着いてじっくり考えながら進めて行きましょう。

いくら借りられるのかということについては、金融機関や借りる方によって多少の違いがありますが、大まかには土地建物をあわせた評価額（取得及び工事にかかる費用）の８０％以内で、年間収入の３０％程度の返済額×返済年数を目安にした方が良いでしょう。100％の融資を実行するなど金融機関によって融資条件は異なりますので、予め確認されたほうが良いと思います。

最初にその点について詳しくお知りになりたい方は、私どもの提携金融機関にご相談を仲介いたします。

建物の大まかな計画もしないうちに概算の建築費を出すことはほとんど不可能です。したがって家を建てる場合には、全部でいくらかかるんだということを考える前に全部でいくらまでに抑えたいと考えた方が間違いがありません。

我々設計事務所が関わる場合には、工事費の約１０％の設計料がかかります。その他に金融機関からの借り入れの場合には保証料、保険料、登記費用や印紙代、また、祭事の費用、カーテンやブラインドの費用、その他にガスや電気水道が引き込まれていない場合には引き込み工事費などがかかります。もちろん消費税もあります。仮住まいが必要な場合には、その費用もありますし、引越しにも費用がかかるでしょう。建て替えの場合には、解体費用もかかります。家を建てる事を機に家具や電化製品を新しくするのであればその費用も別に考えなければいけません。

これらを踏まえて考えますと総予算の額の大小にもよりますが、総予算の７０％～８０％程度が建築総工事費ということになります。仮に総予算を４０００万円で引き込み工事などが無いと仮定しますと、建築総工事費で３２００万円、設計料で３２０万円、消費税で１７６万円、その他費用で約３００万円ということになります。

３月末から昨日にかけて花見に３回参加しました。
最初は三分咲きか四分咲きの新井薬師、次が五分咲きくらいの東中野の神田川桜並木、そして最後は満開の砧公園でした。
どこの桜も美しく咲いていましたが、見たのは最初だけ。後はひたすら飲んでいただけですが、温かい日差しを浴びて外で飲むお酒の味はまた格別です。昔の人は本当に良い風習を残してくれました。
当社の前にも民家の中に桜の古木が一本だけあって毎年見事に咲いています。今日はもう萌黄色に輝く若葉が幹に近いところでは花に混じって芽生えていました。あっという間の桜の季節。今週末にはもう近所で桜の花をつけているところはなくなっているに違いありません。
「桜雲」という言葉がありますが、満開の桜は遠くから見ると新緑の中に浮かぶ雲のように見えます。高層ビルに登ると東京にもまだまだそういったところを見つけることが出来ます。来年は皆さんもちょっと違う視点で桜を探してみてはいかがですか？